Evaluarea proprietăților comerciale și de birouri poate fi complicată - de la a ști ce să ceri, precum și ce să furnizezi evaluatorului, dar și din punct de vedere al evaluării. Nivelul de detaliu și de analiză diferă semnificativ de o evaluare a unei proprietăți rezidențiale.

Când oamenii se gândesc la evaluatori, în mod normal, se gândesc la evaluarea rezidențială. Este firesc, deoarece majoritatea oamenilor au experiența cu un evaluator doar atunci când cumpără o casă. Evaluarea proprietăților comerciale nu este la fel de cunoscută ca și evaluarea proprietăților rezidențiale, dar este structurată pe aceleași principii. Evaluarea diferitelor tipuri de proprietăți comerciale necesită diferite niveluri de expertiză.

Cele mai multe solicitări de evaluări de proprietăți comerciale sunt pentru finanțare. Există însă și multe alte situații, cum ar fi pentru impozitare, raportare financiară, pentru împărțirea bunurilor în procedurile de partaj și pentru tranzacționare pe piața liberă.

Este foarte important să apelezi la un evaluator cu experiență și competent pentru acest tip de misiune de evaluare.

Evaluarea acestor proprietăți este un proces care poate diferi destul de mult de evaluarea proprietăților rezidențiale. Comercialul este foarte diferit de rezidențial, în condițiile în care aprecierile sunt mult mai subiective. O mare parte din valoarea unei proprietăți comerciale se bazează pe ratele de închiriere obținute în raport cu cheltuielile plătite. Activul de bază este important, dar nu este similar cu valoarea activelor unei proprietăți rezidențiale.

Cu alte cuvinte, dacă dorești să faci o evaluare pentru o proprietate comercială (pentru cumpărare sau vânzare, pentru a stabili valoarea unui contract de închiriere, sau pentru garantarea unui împrumut), este bine de știut la ce anume urmează să te angajezi.

Iată câteva lucruri pe care trebuie să le știi:

- Inspecția este doar o mică parte a procesului de evaluare. În funcție de dimensiunea și complexitatea proprietății de evaluat, este posibil să dureze mai puțin de o oră, până la câteva ore. Unii clienți percep acest lucru ca întregul proces, dar acesta este doar începutul. Evaluatorii cercetează localizarea, caracteristicile proprietății și zonarea, investighează informațiile demografice și de stil de viață/comportament al participanților de pe piață, culeg informații despre vânzări comparabile, costuri de înlocuire și chirii. Apoi analizează aceste informații, deoarece valoarea proprietății este strâns legată de acestea. Selectează și aplică abordările de evaluare funcție de caracteristicile proprietății, de datele și informațiile avute la dispoziție și identificate, și obține rezultatele privind valoarea proprietății. În final, prezintă un raport care cuprinde datele, informațiile și constatările efectuate, analiza acestora, metodologia de evaluare și abordările aplicate, și concluzia asupra valorii proprietății. Astfel, inspecția reprezintă doar începutul unui proces de evaluare care poate dura câteva zile sau chiar săptămâni.

- Nu încerca să prezinți eronat situația faptică. Profesioniștii în evaluare sunt sceptici prin natura meseriei. Ei vor căuta să verifice tot ceea ce li se spune sau prezintă. De multe ori aceștia pun întrebări la care știu deja răspunsul doar pentru a testa credibilitatea persoanelor care le prezintă proprietatea. Evaluatorii se gândesc întotdeauna la modul în care își vor justifica și apăra opiniile în cazul în care vor ajunge vreodată în situația unei verificări efectuate de un profesionist sau în instanță, chiar și în cazul în care eventuale litigii par improbabile. Dacă prezinți ceva eronat, evaluatorul va scădea credibilitatea pentru orice altceva îi mai prezinți.

- Nu păstra secrete anumite informații. Este probabil să ți se ceară anumite documente sau informații care să consideri că nu sunt necesare pentru evaluare. S-ar putea să nu știi de ce un evaluator îți cere ceva, dar cel mai bine este să oferi tot ce poți. Evaluatorul nu are nici un interes să își extindă baza de documente și informații în mod nejustificat, însă are nevoie de anumite documente și informații, iar cu cât i le pui la dispoziție mai ușor, cu atât mai repede poate finaliza misiunea de evaluare. Dacă ulterior ești nemulțumit de valoarea opinată de evaluator, și pui la dispoziție informații suplimentare care nu au fost furnizate de la început, vei pierde timp prețios.

- Evaluatorul trebuie să respecte un cod strict de etică. Evaluatorul trebuie să respecte Codul de etică profesională, care, printre altele, îi cere să ofere o opinie imparțială. Nerespectarea acestui lucru poate duce la acțiuni disciplinare, inclusiv revocarea dreptului de practică. Dacă un evaluator refuză să facă o evaluare pe care i-o soliciți, este probabil să fie din cauza obligației de a respecta Codul de etică profesională.

- Clientul este partea care comandă evaluarea. Dacă evaluarea este destinată finanțării, creditorul este clientul. Evaluatorii sunt obligați să păstreze confidențialitatea clientului, astfel încât dacă sunteți orice altă parte, evaluatorul nu vă poate elibera raportul de evaluare sau orice alte informații în legătură cu evaluarea în cauză, acestea fiind confidențiale.

- Identifică utilizatorii cărora intenționezi să le prezinți evaluarea. Asigură-te că evaluatorul știe cine va utiliza raportul. Aceste persoane sau părți vor fi identificate în raportul de evaluare și sunt singurele care sunt autorizate să utilizeze raportul.

- Există mai multe tipuri de rapoarte asupra cărora poți conveni cu evaluatorul, în funcție de scopul și utilizarea evaluării. Astfel, este indicat să-i spui evaluatorului cum și la ce intenționezi să utilizezi raportul, iar acesta te poate îndruma ce tip de raport ai nevoie. Cantitatea de muncă implicată pentru a ajunge la concluzii nu depinde neapărat de tipul de raport. Pentru un raport, fie că este unul descriptiv sau unul sumar, evaluatorul va compila cantități mari de informații care sunt păstrate în dosarul de lucru, dar care nu sunt incluse în raport. În unele cazuri informațiile pot fi obținute mai ușor iar în altele mai dificil, ceea ce necesită o cantitate mai mare de muncă. Din acest motiv, tarifele pentru evaluare sunt percepute în funcție de cantitatea de muncă necesară și nu în funcție de tipul raportului sau al cantității de informații conținute în acesta.

- Ia în considerare importanța datei evaluării. Evaluatorul poate evalua proprietatea la data inspecției, la o dată anterioară sau ulterioară. Este important să stabilești data corectă a evaluării pentru ceea ce ai nevoie, deoarece valoarea poate fi semnificativ influențată de acest lucru.

- Ia în considerare „Interesul în proprietatea evaluată”. Nu în ultimul rând, este important să îi spui evaluatorului care este interesul pentru proprietate. De exemplu, dacă ești interesat să investești într-o proprietate liberă în care dorești să-ți muți afacerea, ești interesat să știi dacă e rentabil să activezi în aceasta cu propria afacere. Practic, vrei să știi doar cât valorează proprietatea în vederea achiziției pentru activitatea proprie. Pe de altă parte, dacă ești interesat într-o proprietate generatoare de venituri sau ocupată de unul sau mai mulți chiriași, ești interesat să știi cât valorează proprietatea în perspectiva obținerii de venituri din generare sau închiriere, pentru a vedea dacă proprietatea e o investiție rentabilă din acest punct de vedere. Acesta este un lucru de care investitorii țin cont atunci când doresc să investească în proprietăți comerciale sau de birouri.