Terenul poate fi viran sau construit; terenul viran poate fi dezvoltat sau folosit în agricultură. Terenul se poate situa în zone rurale, suburbane sau urbane şi poate avea potenţial pentru a fi dezvoltat pentru utilizare rezidenţială, comercială, industrială, agricolă sau specială.

Terenul servește ca un activ pe termen lung pentru orice investiție, păstrând întotdeauna o anumită valoare. Se presupune că terenul poate fi utilizat la nesfârșit, iar clădirile au o durată de viață limitată.

Procesul de evaluare al unui teren începe prin următorii pași:

- Descrierea terenului, care constă în date cuprinzătoare, informaţii despre restricţiile de folosire a terenului, descrierea legală, alte titluri şi informaţii despre caracteristicile fizice.

- Urmează analiza terenului. Analiza este un studiu atent al datelor legate de caracteristicile vecine ce creează, intensifică sau diminuează folosirea sau vandabilitatea unui anumit teren sau amplasament, în comparaţie cu alte terenuri cu care este în concurență. Un prim obiectiv principal al analizei terenului este acela de a aduna date ce indică cea mai bună utilizare a unui teren liber astfel încât să poată fi estimată valoarea terenului pentru o anumită utilizare. Indiferent dacă este evaluat un teren viran sau un amplasament (teren cu amenajări), evaluatorul determină cea mai bună utilizare a sa, în funcție de aceasta selectând abordările de evaluare corespunzătoare și efectuarea evaluării.

Ca și metodologie de evaluare, evaluatorul ia în considerare următoarele abordări și tehnici de evaluare:

- Abordarea prin piață (comparația vânzărilor): comparaţia directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului şi metoda preferată atunci când există informaţii despre vânzări comparabile. Evaluatorul va analiza tranzacțiile recente de terenuri similare din zonă. Prin această abordare, evaluatorul face presupunerea generală că un cumpărător obișnuit nu va plăti mai mult pentru proprietatea subiect decât au plătit recent alți cumpărători pentru terenuri similare din aceeași zonă.

- Atunci când nu există suficiente vânzări de parcele similare de teren pentru a se aplica comparaţia directă, se vor utiliza tehnici precum: extracţia, alocarea şi diferite tehnici de capitalizare a venitului.

În cele ce urmează vă prezentăm câțiva dintre cei mai importanți factori pe care un evaluator îi ia în considerare atunci când evaluează un teren, aceștia putând influența valoarea terenului. Pe cei interesați de investițiile în terenuri, acești factori îi pot ajuta să știe dacă un teren are un preț echitabil și să recunoască avantajele și dezavantajele acestuia.

- Accesul: este un factor esențial în evaluarea unui teren, deoarece oricât de mare este acesta, utilizarea lui este limitată atunci când este dificil de ajuns la el. 

- Topografia: aceasta determină potențialul de utilizare. De exemplu: terenurile mlăștinoase nu sunt bune pentru construcții, dar pot fi ideale ca terenuri de vânătoare. O înclinație sau un sistem unic de râpe ar putea fi defavorabil sau ar putea aduce valoare datorită frumuseții lor.

- Amenajările: un lot de teren devine amplasament atunci când este amenajat şi este pregătit pentru a fi utilizat pentru un anumit scop. Un amplasament poate avea atât amenajări interne, cât şi externe, care îl fac potrivit pentru utilizarea intenţionată sau pentru construcţii noi. Amenajările externe sunt luate în considerare de obicei ca fiind parte a valorii terenului şi sunt incluse în valoarea de piaţă a amplasamentului. Ca şi clădirile sau alte structuri, amenajările interne ale amplasamentului sunt supuse deprecierii fizice şi funcţionale.

- Forma: poate avea un impact semnificativ asupra valorii. O formă neregulată sau îngustă ar putea limita potențialul de utilizare sau gestionarea generală a terenului.

- Locația: este unul dintre cei mai importanți factori în domeniul imobiliar. Dacă puneți același teren în mai multe locuri diferite, acesta poate avea întrebuințări complet diferite. De exemplu, un teren din apropierea unui oraș ar putea avea potențial de dezvoltare, în timp ce într-o zonă rurală ar fi mai potrivit pentru agricultură.

- Mărimea: la fel ca și la cumpărarea produselor ”en gros”, terenurile cu suprafață mare sunt de obicei mai ieftine ca preț unitar (pe metru pătrat) față de terenurile mai mici.

- Istoricul modului în care a fost administrat terenul: poate avea un impact asupra valorii acesteia. De exemplu, un teren cu pădure în administrarea silvicultorilor este mai valoros decât un teren cu pădure fără gestionare sau întreținere. Același considerent este valabil și pentru terenurile agricole, de agrement și altele.

- Caracteristicile solului: acest factor este important pentru a stabili dacă terenul unei proprietăți este potrivit pentru utilizări particulare: dacă se pretează la cultivarea anumitor culturi, dacă este potrivit pentru dezvoltare sau dacă ar fi nevoie de o excavare extinsă înainte de a putea fi folosit. Dacă solul este optim pentru orice utilizare a terenului solicitată pe piața specifică, acest lucru poate crește valoarea terenului.

- Restricțiile de utilizare a terenului și zonarea: sunt factori critici care dictează pentru ce poate și nu poate fi folosit terenul. Întrebările cheie pe care un evaluator le consideră sunt: Zonarea îi limitează potențialul de utilizare? Restricțiile limitează modul în care acesta ar putea fi parcelat, comasat sau dezvoltat? Este permisă utilizarea comercială, industrială, rezidențială, agricolă? Zonarea variază de la o unitate administrativă la alta.

- Servituți, grevări sau traversări: valoarea poate fi afectată de servituți și grevări care pot face ca o parte din teren să fie inutilizabil. Terenul poate avea o traversare de linii electrice, traversări de conducte de gaz metan, apă sau canalizare, drenaj, scurgeri, etc.

- Utilizarea terenurilor vecine și tendințele pieței din zonă: ar putea îmbunătăți utilizarea unui teren - sau ar putea împiedica acest lucru. De exemplu, terenuri care trec de la utilizare agricolă la utilizare pentru dezvoltare de proprietăți rezidențiale

- Probleme privind inundațiile: dacă terenul este predispus la inundații, trebuie știut cât din el este afectat, cât de des se întâmplă, ce impact are asupra potențialului de utilizare.